●부동산 경매권리 분석, 첫걸음 말소기준 권리 이해하기 쉬움

초등학교부터 고등학교까지 어떤 사람들은 대학을 거쳐 대학원까지 다니면서 정말 많은 전공공부와 전문지식을 키운다.그 교육과정에 부동산을 매입하는 방법이나 등기사항 전부증명서를 보는 방법, 권리분석 방법 등이 전무하다는 사실이 놀라울 뿐이다.교양과목으로 10시간만 이수해도 부동산 관련 사기 피해자가 눈에 띄게 줄어들 텐데도 말이다.

교육수준이 높은 사람이든 고소득 전문직이든 부동산 투자에서 실패하는 이유 중 하나가 권리분석에 대한 이해가 부족하다.관련 서적을 두세 권 정도만 읽어보거나 YOU 튜브로 무료 영상만 봐도 쉽게 이해할 수 있는 수준인데도 등한시하는 경우가 많다.

시작이 반이라면 부동산 경매권리 분석공부 진입단계에서 배우는 것이 말소기준 권리다.이것은 법률용어는 아니지만 단어의 감상 이해가 정말 쉬워서 그냥 이렇게 배워두는 것이 좋다.)

내가 살 집을 사려고 할 때 일반인들이 가장 먼저 찾는 곳은 부동산중개사무소다.이때 집을 팔려는 사람이 자신의 부동산을 담보로 빌려 근저당권이 설정됐거나 지인에게서 돈을 빌렸는데도 갚지 않아 부동산에 가압류가 들어 있는 경우가 있다. 임차인이 전세권설정등기를 해놓은 경우도 있다.이처럼 일반적인 매매에서는 대부분의 매도인의 책임 하에 등기부에 기재된 권리를 일일이 말소시키거나 잔금으로 말소하는 조건으로 매입할 수 있다.일반 매매는 매도자가 자기 집을 팔아 현금화할 목적이 있기 때문에 이처럼 협조적일 수밖에 없다.

하지만 경매나 공매는 조금 다르다.이런 물건을 찾을 때는 대법원 경매정보 홈페이지나 온비드 홈페이지 등에서 검색을 한다.그리고 있는 것을 검색해 보면 등기부가 너무 더러운 경우를 쉽게 볼 수 있다.

출처 : 지지옥션(한 부동산에 설정된 매우 많은 권리...)경매나 공매는 소유자(채무자)가 원해서 진행하는 경우는 드물고 대부분의 채권자의 의사에 따라 원치 않는 것처럼 집이 팔리는 것이다.

따라서 매도인이 스스로 등기부에 기재된 근저당이나 가압류, 가등기, 전월세에 살고 있는 임차인에 대한 정리를 해주지 않는다.그 때문에, 각종 법령에 의한 일정한 원칙에 따라서 등기부에 기재된 말소 기준 권리 이후에 들어온 권리는, (말소 기준 권리를 포함해) 소멸하는 것을 원칙으로 하고 있다.

이 사례의 경우 낙찰받은 사람이 잔금을 내게 되면 2004년에 중소기업은행의 근저당권이 말소기준권이 돼 모든 권리가 등기부로부터 사라지게 된다.

경공매에서 말소기준 권리를 포함한 후순위권은 이렇게 새로운 색을 입히게 된다.낙찰자는 제대로 된 등기부 부동산을 손에 넣을 수 있다.

다만 말소 기준의 권리는 어떤 것이 있는지 알아야 하고, 그것들이 어떤 의미를 갖고 있는지 알면 더 쉽게 이해하고 머리에 오래 담아둘 수 있을 것이다.

말소기준권리는 (근)저당권설정등기, (가)압류등기, 경매개시결정등기, 담보가등기, 전세가격설정등기가 있다. 아래의 영상으로 설명을 들어 보는 것을 추천합니다.

 

부동산 경매를 배우고 실무에 쓰려면 많은 공부를 해야 한다.물론 실전 경험도 많이 필요하다.

그렇다고 배워두면 정말 쓸모가 많고, 재테크도 할 수 있고, 자기 재산을 지킬 공부도 할 수 있는 권리분석 공부를 겁에 질려 포기하는 것은 어불성설이다.